WikiDer > Строительный кредит
 | Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста помоги Улучши это или обсудите эти вопросы на страница обсуждения. (Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)
|
А строительный кредит (также называемый кредит на жилищное строительство в Соединенные Штаты и ипотека на самостоятельное строительство в объединенное Королевство) представляет собой любую добавленную стоимость заем где выручка используется для финансирования строительство какой-то. В Соединенных Штатах Финансовые услуги промышленность, однако строительный кредит - это более конкретный тип ссуды, предназначенный для строительства и содержащий такие функции, как процентные резервы, где способность погашения может быть основана на чем-то, что может произойти только при строительстве проекта. Таким образом, определяющими характеристиками этих ссуд являются особый мониторинг и руководящие принципы, превышающие обычные руководящие принципы ссуды, чтобы гарантировать, что проект завершен, чтобы можно было начать погашение.
Андеррайтинг кредитов
Практически все кредиторы обеспокоены тем, что их ссудные деньги будут возвращены, поэтому андеррайтинг строительных кредитов обычно фокусируется на том, как это могло произойти.
В самой простой ситуации, когда отдельное лицо строит дом для себя, бизнес строит недвижимость для коммерческого использования или инвестор строит недвижимость для сдачи в аренду, основной ориентир для кредитора - представить себе, как только ссуда будет полностью предоставлена расширен и преобразован в нормальный ипотека и здание занято, независимо от того, может ли физическое лицо, предприятие или инвестор позволить ежемесячно возвращать ссуду. В случае с физическим лицом, когда кредитор пытается предсказать, сможет ли человек ежемесячно выплачивать ссуду, которая произойдет после того, как человек переедет в дом, кредитор будет в первую очередь смотреть на сумму дохода, которую получает человек. В случае с бизнесом будет проведен аналогичный анализ. В случае инвестор при строительстве арендуемой собственности будет заказана специальная оценка, которая попытается предсказать, какой будет арендная плата и хватит ли ее для выплаты ссуды, плюс все расходы, и при этом дать арендатору определенную минимальную сумму дохода. Ключевым моментом здесь является то, что независимо от того, насколько ценно здание может быть после завершения, почти ни один кредитор не предоставит ссуду на сумму, превышающую то, что арендатор может себе позволить, потому что, даже если им не придется производить какие-либо платежи во время строительства, им придется производить ежемесячные платежи после завершения проекта, и не может быть никаких гарантий, что владелец выплатит ссуду достаточно, чтобы сделать ежемесячные платежи доступными после завершения проекта.
Помимо этого правила, следующим наиболее распространенным правилом является требование о минимальном вливании денег. Даже если, например, предприятие может позволить себе ежемесячный платеж по ссуде, достаточно высокий, чтобы оплатить весь строительный проект, многие кредиторы потребуют от них вместо этого использовать определенную минимальную часть собственных денежных средств для завершения проекта. Причина этого состоит в том, чтобы психологически и экономически связать владельца с проектом (мы надеемся, что уменьшит вероятность того, что они откажутся от проекта, если что-то пойдет не так), и чтобы дать кредитору подушку безопасности, чтобы, если что-то пойдет не так, они с большей вероятностью смогут продать недвижимость по цене, которая лучше покрыла бы сумму кредита. Это правило часто называют требованием «ссуды к стоимости», то есть кредитор ссужает только до 85% стоимости проекта.
Последним основным ориентиром является максимальная сумма кредита, которую кредитор может предоставить по отношению к завершенной стоимости проекта. Это правило разработано, чтобы гарантировать, что после завершения проекта, если заемщик перестанет платить платеж, кредитор сможет продать недвижимость и, как мы надеемся, вернуть все предоставленные средства.
Строительные ссуды часто предоставляются на Разработчики которые хотят что-то построить, но продают это сразу после постройки. В этом случае специальный оценка приказано попытаться спрогнозировать будущую продажную стоимость проекта. Первое указание выше - доступность - обычно не используется, потому что владелец немедленно попытается продать недвижимость. Однако иногда он используется, например, когда разработчик создает кондоминиумы, кредитор может оценить, изменится ли проект с кондоминиумов на квартиры, если полученная арендная плата будет больше, чем погашать ссуду каждый месяц. Требования к вливанию денежных средств часто выше из-за дополнительного риска (немедленная необходимость продажи). Однако требования по ссуде на сумму часто оказываются наиболее эффективными. Это потому, что стоимость часто рассчитывается не так, как люди думают. Например, если девелопер строит проект кондоминиума из 20 квартир, кредитор может не просто ссудить определенный процент от прогнозируемой будущей общей стоимости кондоминиума, но только определенный процент от стоимости проекта кондоминиума, если из-за В случае чрезвычайной ситуации или непредвиденных обстоятельств все здание должно было быть продано сразу одному покупателю (так называемая оптовая продажа). Поскольку реализуемая цена продажи в этом случае может быть намного ниже, максимальная сумма кредита, которую могут предоставить многие кредиторы, будет намного ниже.
Обычные договоренности
Средства берутся из ссуды посредством процесса, называемого «розыгрыш». Ничья - это способ, которым снимаются средства со строительства. бюджет платить поставщикам материалов и подрядчикам. У каждого кредитора разные требования к оформлению розыгрыша. Например, некоторые позволяют заемщику запрашивать розыгрыши онлайн, а другие требуют оформления документов и периодических проверок. Этот процесс помогает гарантировать, что кредитные средства действительно используются для строительства и что процесс строительства проходит гладко. С заемщика начисляются проценты только на сумму, взятую в долг в любой момент.
Вместо того чтобы платить каждый месяц во время строительства, почти все строительные ссуды в Соединенных Штатах имеют дополнительные средства, которые сразу же заимствуются и хранятся на заблокированном счете, известном как «процентный резерв». Ежемесячно со счета снимаются ежемесячные платежи, чтобы заемщику не приходилось начинать платить из своего кармана до завершения проекта.
В Австралии показатели прогресса интересны только для минимизации затрат на заемщик. После завершения строительства ссуда возвращается к запрошенному варианту оплаты, выбранному заемщиком при андеррайтинге (либо только проценты, либо основная сумма и проценты).
Управление строительством
Кроме андеррайтинг В соответствии с указаниями, изложенными выше, большинство кредиторов пытаются снизить свой риск различными способами. Первый включает комплексную проверку генерального подрядчика, архитектора, земли, на которой будет построен объект, экологические проверки и оценки. Затем, пока идет процесс строительства, кредиторы внимательно следят за ходом строительства, чтобы убедиться, что строительство идет гладко, а также для того, чтобы всем работникам платили, чтобы обеспечение ссуды недвижимостью не было нарушено механика залог.
