WikiDer > Ипотечный андеррайтинг в США
 | Эта статья нужны дополнительные цитаты для проверка. (Январь 2008 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения) |
Ипотечный андеррайтинг в Соединенные Штаты это процесс кредитор используется, чтобы определить, риск предложить ипотечный заем к конкретному заемщик при определенных параметры приемлемо. Большинство рисков и условий, которые рассматривают андеррайтеры, подпадают под действие трех составляющих андеррайтинга: кредит, емкость и залог.
Чтобы помочь андеррайтеру оценить качество ссуды, банки и кредиторы создают руководящие указания и даже компьютерные модели которые анализируют различные аспекты ипотека и дать рекомендации относительно связанных рисков. Поскольку крупные секьюритизаторы, такие как GSE и другие банки, являются крупными покупателями ссуд у отправителей, и поскольку у многих отправителей нет балансов, чтобы удерживать ссуды в течение длительных периодов времени, руководящие принципы автоматического андеррайтинга являются решающим фактором, определяющим, будет ли ипотека и какая цена.[1]
Кредитные отчеты
Кредит это то, что андеррайтер использует для проверки того, насколько хорошо заемщик управляет своими текущими и предыдущими долгами. Обычно документируется кредитным отчетом каждого из трех кредитных бюро, Equifax, Transunion и Experian, кредитный отчет предоставляет такую информацию, как кредитные рейтинги, текущую и прошлую информацию заемщика о кредитные карты, займы, коллекции, возвращение во владение и потеря права выкупа и публичные записи (налоговые залоги, суждения и банкротства). Как правило, кредит заемщика во многом зависит от вероятности того, что ссуда перейдет в состояние дефолта (неуплата ежемесячных платежей).
При рассмотрении кредитного отчета кредитный рейтинг Считается. Кредитный рейтинг - это показатель того, насколько хорошо заемщик управляет долгом. Используя математическая модельданные по каждому пункту кредитного отчета используются для получения числа от 350 до 850, известного как кредитный рейтинг. Более высокие баллы представляют тех, у кого меньше риск. Когда кредиторы ссылаются на репрезентативный кредитный рейтинг, они имеют в виду среднюю оценку. Когда задействовано несколько заемщиков, обычно заемщик с наименьшей средней оценкой считается репрезентативной. Другие кредитные программы могут рассматривать человека, который зарабатывает больше всего денег, также известного как основной получатель заработной платы, который имеет репрезентативный кредитный рейтинг. Для многих кредитных программ существуют минимальные требования к баллам.
Наиболее важным аспектом кредитного отчета является качество кредита на текущее жилье человека. Например, если у заемщика уже есть ипотека, своевременно ли заплатил заемщик по ипотеке, указывает на то, насколько хорошо он будет платить в будущем. То же самое и с арендаторами. Кредитор обычно анализирует жилищную историю заемщика за последние 12–24 месяца (также называемую историей листинга). Просрочки в этот период обычно недопустимы.
Кроме того, история оплаты займы и Возобновляемый кредит Считается. Кредитор может потребовать, чтобы определенное количество депозитные счета должны быть открыты не менее чем на 24 месяца и иметь в последнее время активность со своевременными выплатами для построения модели ответственного использования кредита.
Кредитный отчет также содержит прошлых заемщиков. уничижительный кредит. Это включает коллекции, списать, возвращение во владение, потеря права выкупа, банкротства, залог и суждения. Как правило, если в отчете присутствует какой-либо из этих элементов, это увеличивает риск ссуды. Для более серьезных недостатков, таких как потеря права выкупа и банкротства, кредитору может потребоваться от двух до семи лет с даты удовлетворения, указанной в отчете, до утверждения ссуды. Кроме того, кредитор может потребовать от заемщика восстановить кредит, получив определенную сумму нового кредита для восстановления кредита. Также прерогатива кредитора - требовать, чтобы все взыскания, списания, залоговые права и судебные решения были оплачены до закрытия ссуды.
Анализ доходов
Способность относится к способности заемщика производить платежи по кредиту. Чтобы определить это, андеррайтер проанализируем заемщика занятость, доход, их текущие долг и их ресурсы.
Проверяя занятость заемщика, андеррайтер должен определить стабильность дохода. Самый низкий риск представляют люди, которые работают в компании и получают почасовую оплату. Частный предприниматель заемщики представляют самый высокий риск, поскольку они обычно несут ответственность за долги и благополучие бизнеса в дополнение к своим личным обязанностям. Комиссия доход также несет в себе аналогичные риски для стабильности дохода, поскольку если по какой-либо причине заемщик не может вести бизнес, это напрямую влияет на размер полученного дохода. Обычно, если самозанятость или комиссионный доход используется для получения права на ипотеку, требуется двухлетняя история получения этого дохода. Хотя бонус (иногда он обозначается многими корпорациями как «поощрительная выплата») является частью дохода корешка зарплаты, также требуется двухлетняя проверка работодателя.
Документация о доходах также различается в зависимости от типа дохода. Лица, получающие почасовую оплату с наименьшими рисками, обычно должны поставлять корешки и W-2 заявления. Однако самозанятые, наемные работники и те, кто собирает арендную плату, обязаны предоставлять налоговая декларация (График C, График E и К-1). Пенсионеры должны доказать, что они имеют право на социальная защита и документально подтвердить получение платежей, в то время как те, кто получает доход от денежных вложений, должны предоставить отчеты и определить продолжение получения дохода от этих платежей. Короче говоря, андеррайтер должен определить и документально подтвердить, что доход и занятость достаточно стабильны, чтобы выплатить ипотеку в ближайшие годы.
Более того, андеррайтеры оценить платежеспособность ссуды, используя сравнительный метод, известный как отношение долга к доходу. Он рассчитывается путем добавления ежемесячных обязательства и обязательства (ипотека платежи, ежемесячные платежи по кредитам и займам, поддержка детей, алиментыи т. д.) и разделив на ежемесячный доход. Например, если заемщик платит 500 долларов за автомобиль, 100 долларов по кредитам и ссуде, платит 500 долларов в качестве алиментов и хочет получить ипотечный кредит с платежами в 1000 долларов в месяц, его общие ежемесячные обязательства составляют 2100 долларов. Если она зарабатывает 5000 долларов в месяц, соотношение ее долга к доходу составляет 42%. Обычно это соотношение должно быть ниже от 32% для наиболее консервативных кредитов до 65% для наиболее агрессивных кредитов.
Ресурсы также учитываются при оценке емкости. Заемщики, у которых есть много ликвидные активы на момент закрытия статистически более низкие ставки дефолт по их ипотеке. В отрасли это называется резервами. Например, при общей сумме ипотечного платежа, составляющей 1000 долларов в месяц, а у заемщика остается 3000 долларов после уплаты первоначального взноса и закрытия закрытия, у заемщика есть трехмесячный резерв. Страховщики также внимательно следят за банковские выписки для случаев NSF (нехватка средств). Если это происходит регулярно, это красный флаг для андеррайтера, потому что это указывает на то, что заемщик не знает, как управлять своими финансами.
Когда заемщик получает подарок за авансовый платеж активы должны быть проверены. Фактически, любые крупные депозиты, отображаемые в банковских выписках, потребуют объяснения от заемщика.[нужна цитата]
Кроме того, если работа заемщика по какой-либо причине будет прервана, у заемщиков будет достаточно денег в резерве для выплаты ипотеки. Сумма денежных резервов определяется количеством платежей, которые заемщик может произвести в отношении своих общих жилищных расходов (сумма основной суммы и выплаты процентов, налоги, страхование, страхование домовладельцев, ипотечное страхованиеи любые другие применимые платежи) до того, как резервы будут полностью исчерпаны. Часто кредиторы требуют от двух до двенадцати месяцев резервных платежей. Если заемщик подает заявку на FHA (Федеральное жилищное управление), резервов не требуется.
Самый типичный актив - это заемщик проверка и Сберегательный счет. Прочие источники включают пенсионные фонды (401K, Индивидуальный пенсионный счет), инвестиции (акции, паевые инвестиционные фонды, Компакт-диски) и любой другой ликвидный источник средств. Фонды, которые имеют штрафы за снятие средств, должны рассматриваться консервативно и оцениваться на уровне 70% или менее от их стоимости. Аккаунты, такие как пенсии и другие счета и личная собственность это отсутствие ликвидность не могут быть использованы в качестве активов.
Обеспечение
Обеспечение относится к типу свойство, ценить, использование собственности и все, что связано с этими аспектами. Типы недвижимости можно классифицировать следующим образом в порядке убывания риска: односемейная резиденция, PUD, дуплекс, таунхаус, низкая посадка кондоминиум, высокий рост кондоминиум, триплекс и четыре сплетения и кондотели. Занятость также считается частью залога. Дом может быть владелец занят, используется как второй дом или же вложение. Дома, занимаемые владельцами, и вторые дома имеют наименьшее количество дефолтов, в то время как инвестиционная недвижимость имеет более высокие случаи дефолта. В зависимости от сочетания занятости и типа залога кредитор будет корректировать размер риска, на который они готовы пойти.
Помимо заполняемости и типа собственности, ценить тоже считается. Важно понимать цена, ценить и Стоимость - это три разные характеристики дома. Цена - это сумма в долларах, которую продавец соглашается продать дом другой стороне. Стоимость - это сумма в долларах, необходимая для строительства дома, включая рабочую силу и материалы. Стоимость, которая обычно является наиболее важной характеристикой, - это сумма в долларах, которая поддерживается недавними продажами недвижимости, имеющей аналогичные характеристики, в том же районе и привлекательной для потребителя. В условиях честного маркетинга, когда продавец не в беде и Рынок жилья не находится в нестабильных условиях, цена и стоимость должны быть очень сопоставимы.
Чтобы определить значение, оценка обычно получается. Помимо определения стоимости недвижимости, это оценщикОтветственность за определение рыночных условий, привлекательности и удобства район а также состояние и характеристики собственности. Стоимость определяется путем сравнения недавних продаж аналогичных соседних домов. Оценщик может внести разумные корректировки в продажную цену другой собственности для размер лота, квадратные метры дома, количество спальни и ванные комнаты и другие дополнения, такие как гаражи, бассейны и колоды. Страховщик несет ответственность за рассмотрение оценки и запрос любой дополнительной информации, необходимой для подтверждения стоимости и конкурентоспособности собственности. Если дом должен быть лишенный права выкупа после этого кредитор должен иметь возможность продать собственность, чтобы возместить свои убытки.
В Сравнительный анализ из залог известен как ссуда для оценки (LTV). Ссуда в стоимость - это соотношение суммы кредита к стоимости имущества. В дополнение комбинированный заем на сумму (CLTV) - это сумма всех залогов в отношении собственности, деленная на ее стоимость. Например, если дом оценивается в 200 000 долларов, а первая ипотека составляет 100 000 долларов, а вторая ипотека - 50 000 долларов, LTV составляет 50%, а CLTV - 75%. Естественно, более высокие значения LTV и CLTV увеличивают риск кредита. Кроме того, заемщики, вносящие значительный вклад авансовый платеж (снижение LTV) статистически меньше случаев потери права выкупа.
Тип ссуды также может повлиять на LTV и учитывается при оценке обеспечения. Большинство ссуд включают выплаты в счет основной суммы ипотеки. Это самый низкий риск, поскольку LTV уменьшается по мере выплаты ипотечных платежей. В последнее время все более популярной становится ипотека только с процентами. Эти ипотечные кредиты позволяют заемщику производить платежи, которые просто покрывают проценты, причитающиеся по ссуде, без внесения каких-либо вкладов в основной баланс. Кроме того, есть кредиты, позволяющие отрицательная амортизация, что означает, что платежи не покрывают причитающиеся проценты по кредиту. Следовательно, невыплаченные проценты впоследствии добавляются к основной сумме кредита. В этом случае можно получить задолженность, превышающую стоимость дома в течение срока кредита, что подвергает кредитора наибольшему риску.
Чтобы компенсировать риск высокого LTV, кредитор может потребовать так называемое ипотечное страхование. Страхование ипотеки страхует кредитора от убытков, которые могут возникнуть в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по ипотеке. Обычно это требуется для кредитов, у которых LTV превышает 80%. Стоимость ипотечного страхования перекладывается на заемщика в качестве дополнительных расходов к их ежемесячному платежу, но некоторые банки допускают так называемое страхование, оплачиваемое кредитором, при котором процентная ставка выше в обмен на выплату кредитором ипотечного страхования. Все государственные ссуды, такие как FHA и VA, требуют ипотечного страхования, независимо от LTV.
Автоматический андеррайтинг
Фанни Мэй и Фредди Мак являются двумя крупнейшими компаниями, покупающими ипотеку у других кредиторов в Соединенные Штаты. Многие кредиторы будут подписывать свои файлы в соответствии с их руководящими принципами, но для обеспечения права на покупку Fannie Mae и Freddie Mac андеррайтеры будут использовать то, что называется автоматизированное андеррайтинг. Это инструмент, доступный кредиторам для предоставления рекомендаций по риску ссуды и заемщика, и он предоставляет объем документации, необходимой для проверки риска.
Важно помнить, что одобрение и отзывы подлежат рассмотрению андеррайтером. Андеррайтер также несет ответственность за оценку аспектов ссуды, выходящих за рамки автоматизированного андеррайтинга. Короче говоря, кредит утверждает андеррайтер, а не автоматизированный андеррайтинг.
С другой стороны, автоматизированный андеррайтинг упростил процесс ипотеки, предоставляя анализ кредитов и условий ссуды за считанные минуты, а не дни. Для заемщиков это уменьшает сумму документация необходимы и могут даже не требовать документации занятость, доход, ресурсы или даже ценить из свойство. Автоматический андеррайтинг адаптирует объем необходимой документации к риску ссуды.
Уменьшенная документация
Много банки также предлагаем сокращение ссуд на документацию который позволяет заемщику претендовать на получение ипотеки без проверки таких статей, как доход или активы. Естественно это более высокий риск займы и часто приходят с более высоким процентные ставки. Поскольку предоставляется меньше документации о дееспособности заемщика, большое внимание уделяется кредит и залог. Чтобы снизить риск сокращения ссуд с документами, кредиторы часто не ссужают ссуды с более высокими LTV и ограничивают ссуды меньшими суммами по сравнению с ссудами, которые полностью документированы.
Решение об утверждении
После изучения всех аспектов заем, это до андеррайтер оценить риск кредита в целом. Каждый заемщик и каждая ссуда уникальны, и многие заемщики могут не соответствовать всем требованиям. Однако некоторые аспекты кредита могут компенсировать недостаток в других областях. Например, риск высокого LTV может быть компенсирован наличием большого количества активов. Низкий LTV может компенсировать тот факт, что у заемщика высокое отношение долга к доходу, а отличный кредит может преодолеть нехватку активов.
В добавление к компенсирующие факторы, существует концепция, известная как расслоение риска. Например, если недвижимость представляет собой многоэтажную квартиру, занятую в качестве инвестиции, с высоким LTV и заемщиком, который работает не по найму, совокупный эффект всех этих аспектов приводит к более высокому риску. Хотя заемщик может соответствовать всем требованиям согласно руководящим принципам кредитной программы, андеррайтер должен проявлять осторожность.
В кредитовании есть старая поговорка: если в вашем портфеле нет одного права выкупа, вы не принимаете достаточный риск.[нужна цитата] Андеррайтеры должны рассмотреть ссуду от целостный точка зрения; в противном случае они могут отклонить ссуду, которая представляет собой высокий риск в одном аспекте, но низкий риск в целом.
IT системы
Банки обычно используют ИТ-системы, доступные от различных поставщиков, для записи и анализа информации, и эти системы получили распространение.[2] Вот пример того, что значат многие из них. К ним относятся «система предоставления ссуды» (также называемая ссудной операционной системой) (LOS), а также другие инструменты, такие как автоматизированные системы андеррайтинга Fannie Mae и Freddie Mac, «Desktop Underwriter» и «Loan Prospector». Примерами LOS являются CreditPath к Дэвис + Хендерсон и FiservUniFi PRO.[3]
Рекомендации
- ^ Симкович, Майкл (2013). «Конкуренция и кризис в секьюритизации ипотеки». Юридический журнал Индианы. 88: 213. SSRN 1924831.
- ^ Словарь данных: акронимы часто встречаются в выставочных залах конференций по ипотечным технологиям. Ипотечный банкинг.
- ^ Три компании используют UniFi PRO от Fiserv. Ипотечный банкинг.