WikiDer > Креативное инвестирование в недвижимость
 | Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста помоги Улучши это или обсудите эти вопросы на страница обсуждения. (Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)
|
Креативное инвестирование в недвижимость любой нетрадиционный метод покупки и продажи недвижимость. Уловки уверенности и схемы пирамиды в 20 и 21 веках, таких как Nouveau Riche (колледж инвестиций в недвижимость) приняли этот термин, что привело к тому, что современное его использование стало синонимом недобросовестных действий.
Охота на птиц
"Птичьим собакам" платят реферальный сбор за поиск выгодных предложений для других инвесторы. Часто именно здесь люди начинают свою инвестиционную карьеру, поскольку на карту поставлено только время. Обычно им платят при закрытии сделки. Некоторые орнитологи будут структурировать компании и партнерские отношения, поскольку они часто не агенты по недвижимости и могут быть не в состоянии собирать «реферальную плату» за свои услуги. Эти партнерства часто строятся с использованием соглашения о совместном предприятии (СП).
Опции
Опцион определяется как право купить недвижимость по определенной цене (цене исполнения) в течение определенного периода времени. Владелец собственности может продать кому-либо опцион на ее покупку в будущем или раньше по заранее определенной цене. Покупатель опциона надеется, что стоимость недвижимости либо вырастет, либо уже низкая. Продавец получает премию, которая называется «рассмотрение опциона». Затем покупатель может либо исполнить опцион, купив недвижимость, либо продать опцион другому лицу для исполнения (или продажи). Часто это делается для того, чтобы получить контроль над собственностью без особых денег. Опционные премии обычно не возвращаются. Опцион представляет собой справедливую заинтересованность в собственности и может быть зарегистрирован в регистрационном офисе округа.
Короткая продажа или предварительная выкупа
Когда владелец недвижимости не может ипотека платежи за определенное количество месяцев остаются невыполненными. Первый шаг потеря права выкупа Процесс (который обычно занимает несколько месяцев), который предпримет кредитор, состоит в том, чтобы подать уведомление о невыполнении обязательств. Это публичный документ, который записывается. Владелец недвижимости заключает договор о продаже дома при условии, что кредитор согласится на меньшую сумму, чем причитается по ипотеке. Обратите внимание, что между короткой продажей недвижимости и короткой продажей акций нет ничего общего.
Во многих юрисдикциях, включая Соединенные Штаты, продавец несет ответственность за уплату налогов на сумму ипотечного кредита, оставшуюся неоплаченной после продажи, как обычный доход.
Закон 2007 года о прощении ипотечного долга, принятый 20 декабря 2007 года, как правило, позволяет налогоплательщикам исключать доход из погашения долга по месту их основного проживания. Задолженность, уменьшенная в результате реструктуризации ипотеки, а также прощенная ипотечная задолженность в связи с обращением взыскания, имеют право на облегчение. Первоначальная дата вступления в силу была до 2009 года, но в октябре 2008 года законодательство продлило освобождение до 2012 года. Используйте форму IRS 982 для обработки положения о списании долгов.
Кредиторы с твердыми деньгами
Они часто используются для финансирования нестандартных проектов, выгодных сделок или проектов, в которых быстро требуются деньги. Обычно кредиторы с твердыми деньгами ссудит 50-70% стоимости недвижимости вне зависимости от продажной цены (в отличие от банков). Обычно они закрывают ссуды в течение 2–7 дней. Кредитные баллы и доход кредиторы с твердыми деньгами часто упускают из виду, однако они могут попросить показать бизнес-план или стратегию выхода из проекта. Им могут платить баллы (например, 1 балл равен одному проценту от общей суммы займа), процентную ставку (обычно 10-20% в год) и справедливые проценты. Они будут варьироваться в зависимости от размера проекта и согласованного контракта. Кредиторы за твердые деньги залог основаны и обычно требуют первой позиции в собственности.
Налоговые залоги
Это может не относиться к категории «инвестирование в недвижимость», но стоит упомянуть. Каждое государство создает систему и правила для залог или дело процесс, поэтому необходимо тщательное исследование. Как правило, владельцев недвижимости уведомляют о сумме причитающихся налогов и дают время для их уплаты. Если сумма остается просроченной, штат пойдет по одному из следующих путей (хотя некоторые создали гибрид):
Государство налогового залога
Округ, в котором находится недвижимость, продает свидетельство о залоге при продаже или аукцион. Некоторые штаты продают залог за делинквент суммы, в то время как другие позволяют начинать торги с этой цены. Покупатель налогового залога взимает с собственника дома проценты (заранее определенные государством) на сумму, которая была уплачена за налоговое удержание. Если налоговое залог (с процентами) не выплачивается в течение периода выкупа, инвестор может лишить права выкупа дома. В отличие от большинства случаев отчуждения права выкупа права выкупа, когда залоговое право удерживается, все другие залоговые права и ипотеки отменяются, и собственность будет принадлежать «свободно и ясно». Обычно кредитор выплачивает налоговые залоги, чтобы не потерять жилой дом и / или собственность.
Состояние налогового акта
В уездное правительство продает документ на имущество на открытой продаже или аукционе. Выгода для инвесторов - это возможность приобретать недвижимость по сниженным ставкам, часто на сумму налоговой задолженности. Когда счет становится просроченным, имущество перечисляется в офисе налогового инспектора, а некоторые даже онлайн. Недвижимость с домами обычно покупается инвесторами (часто называемыми акулами) до потери права выкупа.
Бумага / банкноты / ипотечное инвестирование
Это также в меньшей степени похоже на метод «креативного инвестирования в недвижимость», как обычно описывают. Ипотечные кредиты часто продаются кредиторами другим кредитным учреждениям. Инвесторы могут маклер сделки путем согласования встречи покупателей и продавцов нот или путем их покупки и немедленной продажи с целью получения прибыли.
Листать
Флиппинг - это покупка недооцененной собственности, а затем ее быстрая перепродажа по рыночной стоимости. Дома обычно продаются по цене ниже стоимости неинформированными продавцами или теми, кто находится в бедственном положении (например, потеря работы или потеря права выкупа). Часто недвижимость продается по цене ниже рыночной, потому что это «фиксатор». Иногда они требуют совсем немного, например краски и ковра, а иногда - форма, асбест, или проблемы с фундаментом. По сути, они несут в себе больше риска и больше работы и, следовательно, часто приносят значительную прибыль.
Земельный траст
Земельные трасты традиционно использовались в качестве некоммерческий лицо в собственность. В последние годы многие компании разработали методологии, которые позволяют использовать Земельные трасты для приобретения недвижимости в потеря права выкупа позволяя домовладельцам сохранять свои дома и позволяя инвесторам получать невероятную прибыль. В модели инвестиций в недвижимость земельные трасты упрощают сделку. Хотя некоторые люди считают, что использование Land Trust также приносит пользу, так как не вызывает Оговорки о продаже заставить рефинансирование Что касается объекта недвижимости, то это верно только в том случае, если заемщик является и остается бенефициаром траста и не имеет отношения к передаче прав владения недвижимостью. Хотя использование Земельных трастов инвесторами в недвижимость действительно затрудняет для кредитора обнаружение факта передачи, ссуду все же можно ускорить, если она будет обнаружена после передачи.
По федеральному закону передача доверительному управляющему в доверительном управлении inter vivos (к которому относится земельный фонд жилой недвижимости принадлежит) не может считаться подлежащей продаже (причитающийся перевод) нарушение, если только один бенефициарный интерес не был передан другому. Раздел 12 Кодекса США п. 1701-j-3 - т.е. Гарн – Св. Закон Жермена о депозитных учреждениях 1982 г., особо подчеркивает это.
Это означает, что частичная доля бенефициара в размере от одного до девяноста девяти процентов может быть передана (назначена) совместному бенефициару без инициирования регресса кредитора в отношении отчуждения (т. Полный ипотечной ссуды.
Поскольку земельный фонд направленный получателем вместо того, чтобы руководить и управлять своим доверенным лицом, остаточный агент (то есть сторона, назначенная принять на себя ответственность за траст и его корпус в случае смерти или недееспособности первоначального бенефициара директора-менеджера) может быть оставшимся бенефициар (со-бенефициар), вместо того, чтобы быть оставшимся попечитель, как и в случае со стандартным и гораздо более распространенным доверительным фондом inter vivos, управляемым опекунами (т.е. полностью финансируемым семейным трастом inter vivos).
