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Instandhaltung ist die Gesamtheit der Tätigkeiten mit dem Ziel, Maschinen, Gebäude, Verkehrsinfrastruktur, Computerprogramme, Natur usw. in einem "annehmbaren Zustand" zu halten oder zurückzugeben, um (sofort und langfristig) das "erforderliche Maß an Funktionalität".

Der „geforderte Funktionalitätsgrad“ kann für folgende Aspekte definiert werden:

  1. Sicherheit; inwieweit schützt es vor körperlichen Schäden
  2. Gesundheit; das Ausmaß, in dem das Funktionieren nicht in Konflikt mit der Gesundheit von Mensch und Umwelt steht
  3. Benutzerfreundlichkeit; inwieweit es bei einer bestimmten Aktivität hilft
  4. Haltbarkeit; inwieweit schützt es vor unnötigem Einsatz von Arbeitskräften und Erschöpfung von Energie und Rohstoffen
  5. Komfort; inwieweit es vor einer unangenehmen Erfahrung oder einem unangenehmen Gefühl schützt
  6. Aussehen; das Ausmaß, in dem es eine subjektive Erfahrung von "Schönheit" vermittelt

Die Funktionalität nimmt oft schleichend ab und nur in wenigen Fällen geht die Funktionalität sofort verloren.

Arten der Instandhaltung (hauptsächlich Immobilien, Architektur)

Holzfäule an einem Rahmen (Balken oder Kalb)

Kategorien der Instandhaltung von Gebäuden, Standorten und Anlagen sind:
1 Reaktiv (Wartung wegen Zwang oder Dringlichkeit)

  • Reklamationspflege: um Mängel zu beheben, zum Beispiel nach der Mitteilung einer Reklamation durch eine inkompetente Person, Einwohner oder Benutzer, die die Reklamation erlebt;
  • Service-Wartung: eine andere, bessere Möglichkeit, die Beschwerdepflege zu beschreiben
  • Korrektive Wartung: zur Behebung von Mängeln nach z. B. der Meldung einer „Beschwerde“ durch eine autorisierte Person (Werksmitarbeiter), einer Entdeckung durch eine sachkundige Person (Mitarbeiter des technischen Dienstes) oder einer automatisch generierten Störungsmeldung einer Anlage;
  • Heilende Wartung: um aufgetretene Mängel zu beheben, nach denen der Mangel nicht mehr auftreten kann.

2 Proaktiv (Durchführung von Wartungsarbeiten basierend auf der Vertrautheit oder Kenntnis des Gebäudes mit Standort und Installationen):

  • Vorbeugende Wartung: um Defekte zu vermeiden;
  • Regelmäßige Wartung: sehr regelmäßig durchgeführte Wartungen, insbesondere an Anlagen, aber auch an konstruktiven Belangen, um Schäden oder Ausfälle zu vermeiden (Risikovermeidung);
  • Geplante Wartung: um Fehler auf strukturierte Weise im Laufe der Zeit zu vermeiden. Zum Beispiel durch die Verwendung von a Wartungsplan;
  • Mutationspflege: Instandhaltung bei Mieterwechsel (Mietwohnung) oder Mietvertragsänderung (Gewerbeimmobilien);
  • Zustandsabhängige Wartung: Wartung nach der Inspektion, wobei der Zustand des Artikels den Grad der sofort durchzuführenden Wartung bestimmt;
  • Zustandskontrollierte Wartung: Durchführung von Wartungsarbeiten an wartungsempfindlichen Gegenständen auf der Grundlage einer Untersuchung des Zustands dieser wartungsempfindlichen Gegenstände, wie z Zustandsmessung gemäß dem NEN2767. Dies kann sofort, aber auch langfristig unter Berücksichtigung der Entwicklung des Wartungsbedarfs erfolgen.

3 Additiv (Wartung auf der Grundlage eines taktischen oder strategischen Plans durchführen und dadurch etwas zur regulären Wartung hinzufügen)

Wartungsarten (technische Installation)

Kategorien der Instandhaltung komplexer Immobilien und der immobilieneigenen Anlagen sind:

  • Reklamationspflege: Wartung ausschließlich aufgrund von registrierten oder gemeldeten Reklamationen. Dieses Formular ist aufgrund der Unvorhersehbarkeit und des Übermaßes an Kommunikation in Bezug auf die gelieferten Wartungsaktivitäten sehr teuer. Viele Instandhaltungsbetriebe und Grundstückseigentümer wechseln auf den Namen Service-Wartung um das negative Image, das mit dem Begriff der Beschwerde verbunden ist, loszuwerden.
  • Korrektive Wartung: ausschließlich Änderungen oder Anpassungen von Anlagen aufgrund festgestellter schadens- oder risikobehafteter Abweichungen. Diese Änderungen können das Ergebnis einer Prüfung durch einen Dritten oder einer sog runden durch (eigenes) Fachpersonal durchgeführt.
  • Periodisch - oder vorbeugende Wartung (PO): Wartung nach einem festgelegten Wartungsplan. Diese Art der Wartung hat hauptsächlich kontrollierenden Charakter.
  • Inspektion Wartung: Wartung durch sachkundiges und oft auch zertifiziertes Personal an Anlagen, die einer Inspektion bedürfen und für die eine spezifische Wartung auch sofort während der Inspektion und Prüfung durchgeführt werden muss

Wartungsmethoden (technische Installation)

Wartung einer Anlage (Teil)
  • Nutzungsbasierte Wartung (GAO): Methode der vorbeugenden Wartung, die auf der Grundlage von Nutzungsstunden durchgeführt wird. Diese Art der Wartung besteht in der Regel aus Überprüfung und Reparatur (regelmäßiger Austausch von Teilen). Ein gutes Beispiel für eine nutzungsabhängige Instandhaltung ist die Instandhaltung von Aufzugsanlagen. Diese Form der Wartung ist nach einer Reihe von Wartungskontrollen sehr vorhersehbar (das Verhalten der Anlage wird dann als kontinuierlich angenommen). In Sonderanlagen wie Aufzügen werden dazu Verschleißblöcke mit Markierungen angebracht, um auch die Nutzung zu messen.
  • Condition Based Maintenance (TAO): Methode der vorbeugenden Instandhaltung basierend auf vorgegebenen Kriterien. Zum Beispiel eine vorausschauende Inspektion oder Messung (periodische Überprüfung kritischer Parameter). Nach einer solchen kurzen Inspektion kann nach Überschreiten wichtiger Grenzwerte eine umfangreichere Wartung folgen. TAO ist eine geplante Art der Wartung, die kritische Parameter überprüft und den (zustandsabhängigen) Austausch von Teilen nur bei Bedarf systematisch repariert. Diese Form der Wartung hat aufgrund der Kontrollen eine sehr hohe Vorhersehbarkeit.
  • Fehlerbasierte Wartung (SAO): Methode der Wartung, die durchgeführt wird, sobald Mängel oder Ausfälle auftreten. Diese Wartung ist restaurativ (Austausch oder Reparatur defekter Teile und/oder Korrektur von Einstellungen). Dies ist vergleichbar mit Reklamationen oder Service-Wartung, hier können die Mängel aber auch durch automatische Systeme oder durch eigene technische Dienste und Administratoren gemeldet werden. Die Vorhersehbarkeit der Wartung ist gering.

Wartungsarten (Software)

Wartung am Computer

Kategorien der Wartung von Software oder Anwendungen sind:

  • Adaptiv Wartung bedeutet Anpassung an externe Entwicklungen;
  • Zusatzstoff Bei der Wartung geht es um die Anpassung an neue oder geänderte Funktionsanforderungen;
  • Korrektiv Bei der Wartung geht es darum, erkannte Fehler zu beheben;
  • Perfektiv Wartung verbessert Leistung oder Qualität;
  • Vorbeugend Wartung sorgt dafür, dass Fehler vermieden werden;
  • prädiktiv Wartungsarbeiten werden durchgeführt Vor das Problem wird auftreten. Dafür ist gut Überwachung und Extrapolation für alle kritischen Systeme und Komponenten erforderlich.

Wartung und Strategie

Die Wahl eines guten Wartungssystems ist vorzugsweise eines, bei dem die Vorhersagbarkeit so hoch wie möglich ist. Diese Art der Instandhaltung führt (für den Eigentümer) zu einem geringeren Instandhaltungsaufwand bei langfristig geringeren Kosten und einer höheren Vorhersehbarkeit von „Fehlern“, die am Gebäude, einem Gut oder einer Anlage auftreten können. Für den Nutzer (Kunde, Mieter oder Bewohner) führt die Wahl eines guten Instandhaltungssystems zu einem zuverlässigeren, sichereren und nutzbareren Gebäude, Gut oder System. Wenn auch die Vorgaben der Bundesregierung für den Neubau im Kontext von Nachhaltigkeit und Energiemanagement miteinbezogen werden, führt dies auch zu einem nachhaltigeren Gebäude.

Eine gute Instandhaltung erhöht die Nutzbarkeit, die Zuverlässigkeit (dh die Funktionalität des Gebäudes). Darüber hinaus erhöht eine gute Instandhaltung die Sicherheit und Gesundheit des Gebäudes und damit indirekt des Nutzers. Eine gute Instandhaltung senkt die Nutzungskosten der Immobilie, denn eine planbare Instandhaltung sorgt dafür, dass auch der Ressourceneinsatz planbar ist. Das beste Beispiel ist das der TL-Leuchten.
Leuchtstofflampen halten mehrere Brennstunden. Das bedeutet, dass beispielsweise jede Leuchtstofflampe im Durchschnitt 2500 Stunden brennen kann. Nun gibt es drei Möglichkeiten, damit umzugehen:

  1. Austausch aufgrund von Reklamationen: bei Lampenbruch;
  2. systematischer Ersatz basierend auf einem vorab geschätzten Zeitpunkt;
  3. statistische Auswechslung basierend auf einer vorab festgelegten Position beim ersten Versagen und anschließender Auswechslungsaktion.

In Situation 1 ersetzt ein (nicht unbedingt fachkundiger) Mitarbeiter der Organisation jede kaputte Lampe. Dann gibt es zuerst eine Beschwerde, die an den Mitarbeiter gesendet wird, dann geht der Mitarbeiter eine Lampe holen und meldet sich beim betreffenden Beschwerdeführer und tauscht dort die Lampe aus. Der technische Mitarbeiter meldet die Reklamation fertig und der Reklamator ist wieder zufrieden. Der Zeitaufwand für Kommunikation und Vorbereitung ist um ein Vielfaches höher als der Stundenaufwand für die Behebung der Störung. Im Laufe der Zeit wurden alle Glühbirnen mindestens einmal und einige vielleicht sogar zweimal ausgetauscht. Es gibt keine Übersicht über den Zustand der einzelnen Lampen. Da sich die Nörgler nur jedes Mal beschweren, kann dies auch zu Lasten der Atmosphäre gehen. Wenn in kurzer Zeit viele Lampen ausfallen, kann es zu einer unhaltbaren Situation kommen.

In Situation 2 werden alle Lampen nach einer bestimmten, festgelegten Zeit auf einmal ausgetauscht. Einerseits ist es effizient. Andererseits werden viele Lampen ersetzt, die das Ende ihrer technischen Lebensdauer noch nicht erreicht haben.

In Situation 3 werden die Lampen überwacht. Bei einer Fehlfunktion reicht es aus, eine Lampe auszutauschen, aber bei der zweiten oder dritten Fehlfunktion der Lampen (und sicherlich, wenn dies kurz nach der ersten Fehlfunktion erfolgt) können die Lampen dennoch systematisch ausgetauscht werden. Diese Situation ist ein Lernmoment. Es wird deutlich, wie sich die Lampen verhalten und der kalibrierteste Zeitpunkt zum Austausch aller Lampen kann berechnet werden. Auf diese Weise wird die Diskussion über „zu früh getauschte Lampen“ vermieden. Andererseits werden viele Beschwerden vermieden.

Siehe auch

Literaturhinweis

  • ing. A.E. van den Bremer E.A.: MANAGEMENT UND WARTUNG Standardarbeit MBO-Zertifikat Management und Wartung, unter der Schirmherrschaft der COMOG, Erstausgabe, Dritte Ausgabe (1995), ThiemeMeulenhoff, Utrecht/Zutphen.