WikiDer > Финансирование ПАСЕ

PACE financing

Финансирование ПАСЕ (финансирование чистой энергии с оценкой имущества) является средством финансирования энергоэффективность модернизация, повышение устойчивости к бедствиям, меры по экономии воды или установки возобновляемых источников энергии для владельцев жилой, коммерческой и промышленной собственности. В зависимости от законодательства штата, финансирование PACE может использоваться для финансирования улучшений энергоэффективности ограждающих конструкций зданий, таких как изоляция и герметизация воздуха, охлаждение крыш, эффективность использования воды продукты, сейсмостойкость и меры по обеспечению готовности к ураганам. В некоторых штатах коммерческое финансирование PACE может также использоваться для финансирования части новых строительных проектов, если владелец здания соглашается построить новую структуру, превышающую местный энергетический кодекс.

Примеры модернизации энергоэффективности и возобновляемых источников энергии варьируются от дополнительной теплоизоляции чердаков до установки солнечных панелей на крыше для жилых проектов и охладителей, котлов, светодиодного освещения и кровли для коммерческих проектов. В областях, где действует законодательство ПАСЕ, правительства предлагают конкретные связь к инвесторы или в случае модели открытого рынка частные кредиторы предоставляют финансирование владельцам зданий, чтобы модернизация энергии. Кредиты погашаются в течение выбранного срока (от 5 до 25 лет) посредством ежегодной оценки их налог на имущество законопроект. Облигации PACE могут быть выпущены муниципальными финансовыми округами, государственными агентствами или финансовыми компаниями, и вырученные средства могут быть использованы для модернизация как коммерческая, так и жилая недвижимость. Одной из наиболее примечательных характеристик программ PACE является то, что ссуда привязана к собственности, а не к физическому лицу.[1][2][3][4] Таким образом, заем ПАСЕ считается отказ заемщику.[5]

PACE также может использоваться для финансирования договоров аренды и покупки электроэнергии (PPA). В этой структуре оценка налога на имущество PACE используется для сбора арендной платы за услуги. Основное преимущество этого подхода заключается в том, что затраты на проект могут быть ниже из-за того, что поставщик сохраняет налоговые льготы и передает выгоду владельцу недвижимости в виде более низкой платы за аренду или услуги.

Программы PACE помогают владельцам домов и предприятий оплачивать авансовые расходы на экологические инициативы, такие как солнечные панели, которые собственник затем выплачивает, увеличивая налог на недвижимость по установленной ставке на согласованный срок от 5 до 25 лет. Это позволяет владельцам недвижимости начать экономить на энергия расходы, пока они платят за свои солнечные панели. Обычно это означает, что владельцы собственности имеют чистую прибыль даже при повышении налога на недвижимость.

История

Добровольные взносы в счет погашения муниципальные облигации с начала 1800-х годов были включены в налог на имущество для финансирования проектов общественного блага, таких как тротуары, пожарные депо и уличное освещение. PACE использует ту же концепцию, но для проектов, которые приносят пользу частному сектору или индивидуальным владельцам зданий. Первоначально PACE назывался «Район специального финансирования энергетики» или «финансирование солнечной энергии и повышения энергоэффективности с уплатой налогов».[нужна цитата] Концепция была впервые задумана и предложена[нужна цитата] в Региональном энергетическом плане Монтерей-Бей в 2005 г.[6] но после одобрения избирателями аналогичного солнечные облигации Программа одобрена избирателями Сан-Франциско в 2001 году.[7] Эта концепция была разработана для преодоления одного из самых серьезных препятствий на пути модернизации солнечной энергии и дорогостоящей модернизации энергоэффективности: предварительных затрат. Домовладелец мог потратить десятки тысяч долларов на солнечную фотоэлектрическую систему, модернизировать окна, чтобы они стали более энергоэффективными, или добавив теплоизоляцию по всему дому, но все эти вложения вряд ли окупятся, когда дом будет продан. PACE позволяет домовладельцу «закладывать» эти улучшения и платить только за те выгоды, которые он получает, пока владеет домом.

Первая программа PACE была реализована в Беркли, штат Калифорния, во главе с Cisco DeVries, начальником штаба Берклис мэр а затем - генеральный директор RenewableFunding и Мэтью Браун. Калифорнийский университет в Беркли руководил разработкой программы через «Руководство по районам финансирования энергоэффективности и возобновляемой энергии для местных органов власти», подготовленное Cisco ДеВрис, Энн Ливингстон и Мэтью Брауном из Lestis Private Capital Group. Путеводитель финансировался за счет грантов, предоставленных городу Беркли Агентством по охране окружающей среды США.[8] Программа PACE в Беркли была рекомендована в качестве альтернативы органу по солнечным облигациям, одобренному избирателями из соседнего Сан-Франциско в 2001 году совместно с городской властью. Агрегация выбора сообщества программа, которая реализуется в округах Сан-Франциско и Сонома.[9] ДеВрис рассматривал PACE как способ обеспечить жизнеспособные средства для достижения Bay Areaс климат цели. Калифорния прошел первый законодательство для ПАСЕ финансирование и запустил климатическую программу BerkeleyFIRST в 2008 году.[3][10] С тех пор в 31 штате и округе Колумбия был принят закон, разрешающий ПАСЕ, что позволяет местным властям создавать программы финансирования ПАСЕ.[11]

Однако в 2010 г. финансированию жилищной недвижимости со стороны ПАСЕ был нанесен серьезный удар. Фанни Мэй и Freddie Mac отказался поддерживать ипотечные кредиты с залоговым залогом ПАСЕ.[12][13] В августе 2015 г. Департамент жилищного строительства и градостроительства (HUD) объявил, что он намерен требовать, чтобы залоговые права, созданные в рамках программ модернизации энергетики, оставались подчиненными ссудам, гарантированным Федеральное жилищное управление (FHA) и выпустит руководство о том, как обращаться с передачей и продажей домов с оценкой PACE.[14] HUD разъяснил свою политику в 2017 году, заявив, что объекты недвижимости с обязательствами PACE не имеют права на финансирование FHA.[15]

Преимущества

Для город, ПАСЕ может сыграть важную роль в сокращении местных парниковый газ[16] выбросы, способствующие энергоэффективность улучшения в его зданиях, переходя на возобновляемый источники энергия более доступный и сокращающий энергия расходы для жителей и бизнеса. Поскольку PACE финансируется за счет частного кредитования или муниципальные облигации, это не создает никаких обязательств перед фондами города. Кроме того, большинство программ PACE, ставших возможными благодаря государственно-частному партнерству, полагаются на частный капитал как источник финансирования. PACE также позволяет штатам и местным органам власти разрабатывать и реализовывать такие программы в своих сообществах.[17] Программы PACE также помогают создавать рабочие места и тем самым стимулируют экономическое развитие когда местные солнечный установщики и Возобновляемая энергия компании-партнеры программы. Это также добровольная программа, поэтому только те владельцы собственности, которые решили участвовать, несут ответственность за расходы по финансированию PACE.[1][10][18]

PACE позволяет частным лицам и предприятиям откладывать авансовые расходы, которые являются наиболее частым препятствием на пути к энергоэффективности или установке возобновляемых источников энергии. Темпы займы оплачиваются дополнительными взносами на собственное имущество налог на недвижимость в течение согласованного срока, пока затраты на энергию одновременно ниже, обеспечивая потребителю PACE чистую прибыль. Кроме того, поскольку солнечные панели и ПАСЕ заем прилагается к свойство, то потребитель может продать недвижимость, оставив долг на налог на имущество оценил на последующих владельцев.[1][2][10][18]

Обеспокоенность по поводу финансирования жилищного строительства PACE

Для потребителей программы типа PACE имеют несколько проблем. Поскольку финансирование предназначено для проживания в собственности, право на участие в программе основывается в первую очередь на информации о собственности, а не на доходе и баллах FICO. Платежеспособность домовладельца в настоящее время зависит в первую очередь от его истории платежей по ипотеке и налогу на имущество, а также от требования об отсутствии недавних банкротств. Наиболее важно то, что домовладельцы финансируются для улучшения дома без какой-либо оценки того, доступно ли финансирование для домовладельца, хотя законопроект Сената 242, который в настоящее время рассматривается в Калифорнии, потребует от поставщиков PACE провести анализ доходов.[19][20][21] Поскольку финансирование PACE структурировано как налоговая оценка, а не ссуда, программы PACE исторически не должны были предоставлять домовладельцам такую ​​же информацию о финансовых затратах, которую должны предоставить традиционные кредиторы.[20] В сентябре 2016 года губернатор Калифорнии Джерри Браун подписал закон AB2693, который требует, чтобы программы PACE раскрывали информацию на уровне ипотечных кредитов, а некоторые поставщики услуг проводили прямые записанные звонки с домовладельцем для подтверждения условий и обязательств финансирования.[22] В некоторых случаях, без оценки доступности или раскрытия информации о стоимости финансирования, домовладельцы зависят от того, что им говорят поставщики программ PACE, пытаясь выяснить, доступно ли финансирование. Домовладельцы жаловались, что подрядчики PACE лгут о стоимости финансирования в рамках продажи программы.[23] Эти проблемы создают ситуацию, в которой домовладельцы могут внезапно задолжать гораздо больше по налогу на недвижимость, чем они могут позволить себе выплатить; это особенно верно для домовладельцев-пенсионеров и инвалидов с фиксированным доходом. Архитекторы PACE Cisco DeVries и Мэтью Браун отрицают эти утверждения как «отдельные инциденты».

Процентные ставки по программам PACE обычно на 3-4% выше, чем по традиционным ипотечным кредитам, с дополнительными административными сборами, близкими к 5%,[19][20] что часто может составлять более 4000 долларов,[24] но по сравнению со многими вариантами кредитования, такими как кредитные карты и HELOCs, без ограничения кредитных линий.

Многие покупатели и продавцы столкнулись с трудностями при продаже домов с налоговой оценкой PACE. Хотя оценка PACE обычно появляется в титульном отчете, некоторые покупатели узнают об оценках после продажи, что может заставить их неожиданно заплатить деньги из своего кармана.[25] В некоторых случаях продавцы соглашаются выплатить оценку PACE или снизить продажную цену, чтобы компенсировать налоговую оценку PACE.[26][27][28] Когда остальные платежи не могут быть приняты на себя новым покупателем, это делает финансирование PACE более похожим на положение традиционного кредитного продукта.

Некоторые домовладельцы сообщали, что были огромные различия в единовременной выплате, требуемой при первой оценке, а также от заявленных ежемесячных затрат на увеличение условного депонирования.[29]

Проблема с PACE как для жилищных кредиторов, так и для потребителей заключается в том, что налоговые залоги для финансирования PACE имеют приоритет над другими держателями залога, и эти держатели залога могут не быть уведомлены или предоставлены возможности возражать.[30][31] Коммерческий PACE менее проблематичен, потому что приоритетные держатели залога на эту недвижимость уведомляются заранее. Fannie Mae и Freddie Mac отказались покупать или подписывать ссуды на недвижимость с существующими налоговыми оценками на основе PACE,[32][33] но в середине 2016 г. Управление пособий для ветеранов (VA) объявил руководство о том, как управлять финансированием собственности с обязательствами PACE.[34] Имущество, обремененное обязательствами PACE, не подлежит Федеральное жилищное управление (FHA) застрахованное финансирование.[15]

Секьюритизация

Облигации, связанные с оценками PACE, могут быть упакованы и секьюритизированы. Секьюритизация, который был разработан в ипотечной отрасли, работает путем объединения ряда активов, таких как ипотечные кредиты, и продажи векселей, обеспеченных этими активами, инвесторам. Поскольку эти облигации предназначены для улучшения собственности, что оказывает положительное влияние на окружающую среду, некоторые поставщики PACE имеют экологические сертификаты. Облигации PACE уникальны на рынке зеленых облигаций, потому что продукты, признанные эффективными, сокращают выбросы углерода сразу после их установки.[35][36][37]

Места с законодательством ПАСЕ

PACE включен в 37 штатов и округ Колумбия, охватывающая более 80% населения США.

Исходная карта с обновленной информацией о местонахождении финансирования PACE
СостояниеПоложение дел
АляскаC-PACE доступен - текущих программ нет
АрканзасДоступно в некоторых местах
КалифорнияДоступно в некоторых местах
КолорадоИмеется в наличии
КоннектикутИмеется в наличии
район КолумбииИмеется в наличии
ФлоридаИмеется в наличии
ГрузияВ разработке
ГавайиНа удерживании
ИллинойсВ разработке
КентуккиВ разработке
ЛуизианаВ разработке
МэрилендИмеется в наличии
МассачусетсВ разработке
МичиганИмеется в наличии
МиннесотаИмеется в наличии
МиссуриИмеется в наличии
НебраскаДоступно в Омахе и Линкольне
НевадаВ стадии разработки в Лас-Вегасе и Рино
Нью-ГемпширC-Pace в разработке
Нью-ДжерсиВ разработке
Нью-МексикоВ разработке
Нью-ЙоркИмеется в наличии
Северная КаролинаДоступно, но текущих программ нет
ОгайоИмеется в наличии
ОклахомаДоступно, но текущих программ нет
ОрегонВ разработке
ПенсильванияДоступно в некоторых регионах
Род-АйлендИмеется в наличии
ТехасИмеется в наличии
ЮтаВ разработке
ВирджинияИмеется в наличии
ВашингтонИмеется в наличии
ВисконсинИмеется в наличии
ВайомингДоступно, но текущих программ нет

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б c «PACENation: Чистая энергия с оценкой собственности». РАСШИРЕНИЕ.
  2. ^ а б Финансирование PACE (Чистая энергия с оценкой собственности)
  3. ^ а б «Наши финансовые решения - Renew Financial».
  4. ^ "Солнечные энергетические системы - Солнечные батареи - Чистая энергия". Чистая энергия.
  5. ^ «Возникающие проблемы: жилищные займы ПАСЕ и банкротство». natlawreview.com. 2018-02-08. Получено 2018-07-31.
  6. ^ Каммерер, Курт (6 апреля 2006 г.). Региональный энергетический план Монтерей-Бей (PDF) (Отчет).
  7. ^ «МЕСТНАЯ ВЛАСТЬ (8 ноября 2001 г.): Избиратели Сан-Франциско одобряют неограниченное количество солнечной энергии, ветра и охраны окружающей среды с принятием предложения H».
  8. ^ «Руководство по районам финансирования энергоэффективности и возобновляемых источников энергии для местных органов власти» (PDF).
  9. ^ «Сначала Марин, теперь Сонома переходит на энергетическую программу». Деловой журнал North Bay.
  10. ^ а б c «Финансирование программы PACE (Чистая энергия с оценкой собственности)». 1BOG.org. Получено 2010-08-18.
  11. ^ Шпеер, Бетани; Кениг, Рон. «Финансирование возобновляемых источников энергии и повышения эффективности в области чистой энергии с оценкой собственности» (PDF). Национальная лаборатория возобновляемых источников энергии. Получено 2011-07-09.
  12. ^ Сюй, Тиффани (07.07.2010). «Fannie и Freddie замораживают программы финансирования модернизации энергоэффективности ПАСЕ». LA Times. Получено 2011-07-09.
  13. ^ Интервью с Cisco Devries на радио Sea Change, первоначально вышедшая в эфир 26 мая 2010 г.
  14. ^ «ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ: Президент Обама объявляет о новых действиях по обеспечению использования возобновляемых источников энергии и энергоэффективности в домашних хозяйствах по всей стране». whitehouse.gov. 2015-08-24. Получено 2016-05-25.
  15. ^ а б «ML 2017-18: Чистая энергия с оценкой собственности (PACE)» (PDF). HUD.gov. 2017-12-07. Получено 2018-04-16.
  16. ^ Игрен ПАСЕ, Как программа PACE помогает снизить выбросы., Июль 2018
  17. ^ Институт Брукингса, Принять закон, поддерживающий финансирование чистой энергии с оценкой жилой собственности (PACE), Ноябрь 2012 г.
  18. ^ а б "pacefinancing.org".
  19. ^ а б Кокс, Прентисс (2011). «Сохранение ПАСЕ?: Дело против программ финансирования чистой энергии с оценкой собственности» (PDF). Обзор права Университета Колорадо. 83: 109–113.
  20. ^ а б c «Руководство FHA по оценке собственности по чистой энергии: предварительный анализ MBA» (PDF). Ассоциация ипотечных банкиров. 2016 г.. Получено 11 октября 2016.
  21. ^ «Текст законопроекта - SB-242 Программа чистой энергии с оценкой имущества: администратор программы». leginfo.legislature.ca.gov. Получено 2017-07-11.
  22. ^ Зарегистрируйтесь, Джеймс Рид | Округ Ориндж (07.10.2016). «Защита прав потребителей для ПАСЕ теперь вписана в государственный закон». Регистр округа Ориндж. Получено 2017-07-11.
  23. ^ grindall61 (2016-05-01), ПРОГРАММА CALIFORNIA HERO SOLAR PANEL ПРЕДСТАВЛЯЕТСЯ МАССИВНЫМ ЖУЛЬНИМОМ ДЛЯ ВАС., получено 2016-10-11
  24. ^ «Игрена: Руководство ПАСЕ по финансированию окна воздействия (01.11.2018)» (PDF). www.impactwindow.com. Получено 2018-12-11.
  25. ^ ГРУШЕКИ, ДЕБРА. «ДОЛИНА МОРЕНО: Покупатель жилья подает иск в связи с транзакцией, финансируемой HERO». Пресс Энтерпрайз. Получено 2016-10-12.
  26. ^ «Печатная статья: ВНУТРЕННИЙ: Риэлторы предупреждают о программе финансирования солнечной энергетики». www.pe.com. Получено 2016-10-12.
  27. ^ «Печатная статья: Окружной прокурор округа Риверсайд расследует, как подрядчики рекламируют программу HERO». www.pe.com. Получено 2016-10-12.
  28. ^ «Кредиты PACE могут сыграть решающую роль в продажах жилья». Голос Сан-Диего. 2015-06-22. Получено 2016-10-12.
  29. ^ www.fairbids.com/pace-loan
  30. ^ ГРУШЕКИ, ДЕБРА. «ДОЛИНА МОРЕНО: Покупатель жилья подает иск по поводу транзакции, финансируемой HERO». Пресс Энтерпрайз. Получено 2016-10-11.
  31. ^ ГРУШЕКИ, ДЕБРА. «ВНУТРИ: Риэлторы предупреждают о программе финансирования солнечной энергетики». Пресс Энтерпрайз. Получено 2016-10-11.
  32. ^ «Напоминание об ипотеке с обязательствами ПАСЕ - Фредди Мак». www.freddiemac.com. Получено 2016-10-11.
  33. ^ «B5-3.4-01: Ссуды на чистую энергию с оценкой имущества (12.01.2010)». www.fanniemae.com. Получено 2016-10-11.
  34. ^ «Управление пособий для ветеранов: обработка ссуды на чистую энергию с оценкой имущества (PACE)» (PDF). 19 июля 2016 г.
  35. ^ «Первые облигации энергоэффективности проданы инвесторам». Рейтер. 2014-03-07. Получено 2016-05-25.
  36. ^ «Renovate America получает сертификат зеленых облигаций для всех секьюритизаций ПАСЕ - Stratton Report». Stratton Report. Получено 2016-05-25.
  37. ^ «Обзор ПАСЕ: секьюритизация Ygrene на 150 миллионов долларов, чистый фонд закрывается на 60 миллионов долларов». www.greentechmedia.com. Получено 2016-05-25.