WikiDer > Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против Гамильтонского банка Джонсон-Сити

Williamson County Regional Planning Commission v. Hamilton Bank of Johnson City
Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против Гамильтонского банка Джонсон-Сити
Печать Верховного суда США
Аргументирован 19 февраля 1985 г.
Решено 28 июня 1985 г.
Полное название делаКомиссия по региональному планированию округа Уильямсон и др. v. Гамильтон Бэнк оф Джонсон-Сити
Цитаты473 НАС. 172 (более)
105 S. Ct. 3108; 87 Вел. 2d 126; 1985 США ЛЕКСИС 87
История болезни
Прежний729 F.2d 402 (6-й Cir. 1984); сертификат. предоставляется, 469 НАС. 815 (1984).
Держа
Утверждение, что правила землепользования агентства нарушают положения о справедливой компенсации и надлежащей правовой процедуре, не созрело для вынесения судебного решения.
Членство в суде
Главный судья
Уоррен Э. Бургер
Ассоциированные судьи
Уильям Дж. Бреннан мл. · Байрон Уайт
Тергуд Маршалл · Гарри Блэкмун
Льюис Ф. Пауэлл мл. · Уильям Ренквист
Джон П. Стивенс · Сандра Дэй О'Коннор
Мнения по делу
БольшинствоБлэкмун, к которому присоединились Бургер, Бреннан, Маршалл, Ренквист, Стивенс, О'Коннор
СовпадениеБреннан, к которому присоединился Маршалл
СовпадениеСтивенс
Несогласиебелый
Пауэлл не принимал участия в рассмотрении или решении дела.
Применяемые законы
Конст. США исправляет. V, XIV
Отменено
Knick v. Township of Scott, Пенсильвания (частично)

Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против Гамильтонского банка Джонсон-Сити, 473 U.S. 172 (1985), был Верховный суд США дело, ограничивавшее доступ к федеральному суду для истцов, утверждающих о безвозмездном изъятии частной собственности в соответствии с Пятая поправка.[1] В июне 2019 г. рассмотрение дела было отменено решением суда в г. Knick v. Township of Scott, Пенсильвания. [2]

Факты по делу

В 1973 году Комиссия регионального планирования округа Уильямсон (Теннесси) одобрила предварительную площадку для 676 акров (2,74 км).2) жилой массив, включающий поле для гольфа, открытую площадку и 736 жилых единиц. Четыре года спустя, после того, как застройщик понес значительные затраты на установку инфраструктуры и получил окончательное одобрение на строительство первых 212 единиц, округ изменил свое постановление о зонировании и ввел более строгие ограничения плотности.

После представления пересмотренной предварительной площадки в 1980 году Комиссия выдвинула восемь возражений против застройки, основанных на несоблюдении существующих в округе правил зонирования и развития. После административной апелляции окружной совет по апелляциям зонирования постановил, что Комиссия должна была применить правила и зонирование, действовавшие в 1973 году, когда была подана первоначальная предварительная заявка. Однако Комиссия отказалась следовать этой директиве и снова не одобрила пересмотренную платформу.

Hamilton Bank, который приобрел незастроенную собственность путем обращения взыскания, подал иск в федеральный суд, утверждая, что действия Комиссии равносильны изъятию ее собственности регулирующими органами без справедливой компенсации. В качестве альтернативы Гамильтон утверждал, что действия Агентства нарушили пункт о надлежащей правовой процедуре 14-й поправки и должны быть отменены.

Предшествующая история

После суда присяжные установили, что постановления Комиссии нарушили пункт о справедливой компенсации Пятой поправки, и присудили Гамильтону 350 000 долларов в качестве компенсации. Окружной суд издал судебный запрет, обязывающий Комиссию применить свои правила 1973 года к строительной площадке Гамильтона, но отменил присуждение компенсации на том основании, что утрата Гамильтоном возможности полезного использования собственности была лишь временной.[3] Шестой окружной апелляционный суд отменил и восстановил решение жюри, постановив, что справедливая компенсация была предусмотрена Пятой поправкой, когда правила землепользования лишают владельца возможности любого экономически жизнеспособного использования собственности в течение периода, в течение которого они действуют.[4][5]

Верховный суд предоставил certiorari для определения того, требуется ли денежная компенсация, когда собственник временно лишен возможности полезного использования земли в силу постановлений правительства, но не решил этот вопрос.

Решение суда

Судья Блэкмун, написав для суда, постановил, что иск Hamilton Bank о выкупе не созрел для рассмотрения. Суд установил два независимых требования, которым должны соответствовать истцы, прежде чем подавать иск о рассмотрении пятой поправки в федеральный суд.

Во-первых, государственное учреждение, которому поручено изъятие, должно было принять «окончательное решение в отношении применения правил к рассматриваемому имуществу».[6] Здесь ни разработчик, ни банк не подавали заявки на отклонения, которые могли бы разрешить пять из восьми возражений Комиссии против проекта. Ответственность за справедливую компенсацию в соответствии с Пятой поправкой зависит от тщательного изучения экономических последствий нормативных актов и их влияния на ожидания владельца, подкрепленные инвестициями,[7] но эти вопросы не могут быть решены до тех пор, пока агентство-ответчик "не придет к окончательной, окончательной позиции относительно того, как оно будет применять рассматриваемые правила к конкретной рассматриваемой земле".[8]

Во-вторых, прежде чем заявить о нарушении статьи о справедливой компенсации в федеральном суде, истец должен попытаться получить компенсацию с помощью любых процедур, предусмотренных штатом для этого.[9] Суд заявил, что в данном случае закон штата Теннесси предусматривает действие обратного осуждения для получения компенсации от государства за изъятие собственности. Поскольку это квалифицируется как «разумное, определенное и адекватное положение для получения компенсации»,[10] Hamilton Bank не мог заявить о нарушении Положения о справедливой компенсации до тех пор, пока он не попытался использовать эту процедуру, и в компенсации не было отказано.

Что касается иска Банка о надлежащей правовой процедуре, суд постановил, что, поскольку ответственность за нарушение надлежащей правовой процедуры потребует установления того, что постановления Агентства имели такой же эффект, как и прямое присвоение собственности Банка, действие постановлений не может быть определено, поскольку из-за отсутствия окончательного решения (см. выше) требование надлежащей правовой процедуры также было признано незрелым.[11]

Совпадающие мнения

Судья Бреннан подали совпадающее мнение, к которому присоединились Судья Маршалл, повторяя свое несогласие в San Diego Gas & Electric Co. против города Сан-Диего (1981),[12] в котором он прозорливо утверждал, что Пятая поправка требует компенсации за временные регулирующие сборы.

Джастис Стивенс написал совпадающее мнение, утверждая, что приведенное ниже решение должно быть отменено, поскольку не было нарушения надлежащей правовой процедуры и формального осуждения собственности.

Особые мнения

Джастис Уайт выразил несогласие с мнением о том, что вопрос о выручке не созрел для вынесения судебного решения, без дальнейших комментариев.

Критический ответ

Уильямсон Каунти Требование зрелости "государственных процедур" оказалось весьма спорным. Жаловались, что Суд решил этот вопрос без надлежащего брифинга,[13] требование о получении компенсации от государства логически не заложено в тексте Пятой поправки,[14] правило вытекает из процессуальных соображений надлежащей правовой процедуры, которые неприменимы к предъявлению исков,[15] и что принципы res judicata и залоговый эстоппель может препятствовать иску истца в федеральном суде после соблюдая Уильямсон Каунти процедуры по «созреванию» иска. Последняя проблема получила название "Уильямсон Ловушка »среди адвокатов потерпевших собственников,[16] хотя его защитники защищали как прямое применение принципов запрета.[17] Однако в более раннем историческом случае выручки Евклид против Амблера (1926 г.) Суд счел ненужным добиваться местного разрешения, прежде чем оспорить постановление о землепользовании как неконституционное.

Последующая история

В Отель "Сан-Ремо" против города и округа Сан-Франциско (2005),[18] Суд постановил, что Статут о полной верности и кредитоспособности запрещает повторное рассмотрение иска по пятой поправке в федеральном суде после того, как в суде штата было отказано в справедливой компенсации. Похоже, это подтверждает точку зрения комментаторов, которые видели Уильямсон Каунти Второй шаг - погашение требований федеральных сборов, а не их созревание. В письме с просьбой о согласии четырех судей главный судья Ренквист отметил, что влияние решения Суда может помешать потерпевшим владельцам собственности рассмотрение их иска о федеральных сборах в любом суде, и призвал Суд пересмотреть Уильямсон Каунти требование государственных процедур «в соответствующем случае».[19]

Совсем недавно Верховный суд Теннесси отметил в решении 2010 года, что суды штата Теннесси никогда не считали, что статья 21 Конституции Теннесси требует, чтобы иски регулирующих органов подлежали компенсации в судах штата Теннесси; Однако суд решил дело по другим основаниям.[20]

5 марта 2018 г. суд согласился заслушать Knick v. Township of Scott, Пенсильвания, что позволило суду переоценить судебные дела Округ Уильямсон.[21] В своем решении от 21 июня 2019 г. суд отменил часть Округ Уильямсон связанных с исчерпанием действий судов штата до подачи таких исков в федеральные суды.[22]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против Гамильтонского банка Джонсон-Сити, 473 НАС. 172 (1985). Всеобщее достояние Эта статья включает материалы, являющиеся общественным достоянием из этого правительственного документа США.
  2. ^ https://www.supremecourt.gov/opinions/18pdf/17-647_m648.pdf
  3. ^ 473 U.S. at 182-83.
  4. ^ Гамильтон Бэнк оф Джонсон-Сити против Комиссии регионального планирования округа Уильямсон, 729 F.2d 402 (6-й округ 1984 г.).
  5. ^ 473 U.S. at 183-84.
  6. ^ 473 США по адресу 186.
  7. ^ Видеть Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорк, 438 НАС. 104 (1978).
  8. ^ 473 США по адресу 191.
  9. ^ 473 США по адресу 194.
  10. ^ 473 U.S. at 194, цитируя Дела по Закону о реорганизации региональных железных дорог, 419 НАС. 102, 124-25 (1974).
  11. ^ 473 США по адресу 200.
  12. ^ San Diego Gas & Electric Co. против города Сан-Диего, 450 НАС. 621 (1981).
  13. ^ Видеть Дж. Дэвид Бример, Преодоление правила государственных процедур округа Уильямсон: как использовать резервирование Англии, исключения для исключения выдачи и исключение неадекватности, чтобы открыть дверь здания федерального суда для созревших требований о получении, 18 Журнал землепользования и экологического права 209, 214 (2003)
  14. ^ Видеть Дж. Дэвид Бример, Вы можете выписаться, но не можете уехать: история отеля San Remo, 33 Обзор законодательства по вопросам окружающей среды Бостонского колледжа 247, 291-93 (2006).
  15. ^ См. Breemer (2006), стр. 295–97.
  16. ^ См. Мичем (2000)
  17. ^ См. Kovacs (1999); Дуглас Т. Кендалл и др., Справочник по судебным разбирательствам (2000), стр. 60-75.
  18. ^ Отель "Сан-Ремо" против города и округа Сан-Франциско, 545 НАС. 323 (2005).
  19. ^ 545 США по адресу 352.
  20. ^ B & B Enterprises округа Уилсон против города Ливан, 318 S.W.3d 839, 845 (Теннесси, 2010).
  21. ^ Хаус, Эми (5 марта 2018 г.). «Судьи предоставляют рассмотрение в двух новых делах». SCOTUSблог. Получено 5 марта, 2018.
  22. ^ [1]

дальнейшее чтение

  • Бергер, Майкл М. и Гидеон Каннер (2004). Shell Game! Отсюда никуда не денешься: юриспруденция Верховного суда о зрелости в рассмотрении дел в последнее время доходит до стадии самопародии, Городской юрист 36: 671.
  • Кассуни, Тимоти В. (1992). "Доктрина зрелости и лишение права собственности в судебном порядке", California Western Law Review 29: 1.
  • Ковач, Кэтрин Э. (1999). Принятие решения о передаче исковых требований в суды штатов: ошибочные попытки федеральных судов избежать исключения в рамках округа Уильямсон, Ecology Law Quarterly 26: 1.
  • Мичем, Мэдлин Дж. (2000). Ловушка Уильямсона, Городской юрист 32: 239.
  • Робертс, Томас Э. (2001). Процедурные последствия округа Уильямсон / First English в судебных разбирательствах по нормативным требованиям: оговорки, удаление, разнообразие, дополнительная юрисдикция, Rooker-Feldman и Res Judicata, 31 Репортер экологического права 31: 10,353.

внешняя ссылка