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Das Wohneigentumsbilanz ist eine Übersicht zum Zwecke der Besteuerung von a eigenes Haus auf Niederländisch Einkommenssteuer. Als Unternehmer und Unternehmen Balance können ihr Vermögen und ihre Schulden zum Jahresende aufstellen, Eigentümer von Wohneigentum können eine Übersicht über die Schulden beim Wohnungskauf, Eigenheimreserve, das eingebrachte Geld und ihr Zuhause. Dies sind Probleme, die ordnungsgemäß dokumentiert werden müssen, da sie oft viele Jahre lang nachwirken. Für den Einkommensteuerabzug gilt eine Höchstdauer von 30 Jahren (derzeit im Gesetz mit 360 Monaten enthalten), dieser Zeitraum wird auch häufig für (Hypotheken-)Darlehen für das Wohneigentum verwendet.^[1] Schließlich ist die Wohneigentumsbilanz nicht gleichbedeutend mit „Eigenheim in der Bilanz“. Letzteres tritt bei einem Unternehmer für Einkommensteuerzwecke unter Umständen ein, wenn ein Wohneigentum einen bestimmten Teil einer betrieblichen Funktion erfüllt. Das Konzept der Wohneigentumsbilanz richtet sich ausschließlich an den privaten Steuerpflichtigen, der ein Eigenheim besitzt und seine Einnahmen und Ausgaben im Rahmen der Einkünfte aus Wohneigentum deklarieren muss.

Eigentumssaldo beim Kauf

Wenn ein Starter ein Wohneigentum teils mit eigenen Mitteln und teils mit geliehenem Geld erwirbt, kommen unterschiedliche Konzepte ins Spiel. Zunächst ist zu prüfen, ob das Darlehen die Voraussetzungen für eine Schulden beim Wohnungskauf Formen. Diese Bedingungen sind gesetzlich festgelegt und finden sich in Art. 3.119a Einkommensteuergesetz.

Beispiel

X kauft ein Wohneigentum für 250.000 € und hat 60.000 € an Ersparnissen. Um den Kauf bezahlen zu können, muss also noch ein Kredit in Höhe von 190.000 Euro aufgenommen werden. Angenommen, es sind zwei Schulden eingegangen: eine Schuld in Höhe von 150.000 €, die als Schuld für den Wohnungskauf gilt, und eine Schuld in Höhe von 40.000 €, die nicht als Schulden für den Wohnungserwerb gilt (z. B. weil es sich um ein reines Zinsdarlehen handelt).

Eigenheimsaldo im Verkauf

Beim Verkauf oder der Veräußerung des Wohneigentums ist der zusätzliche Kreditregelung eine Berechnung der Eigenheimreserve muss immer erfolgen. Dieser besteht aus der (meist) positiven Differenz zwischen dem Wert, zu dem das Haus verkauft wurde (Gegenleistung) und der bestehenden Schuld für den Wohnungserwerb. Dieser Betrag wird in eine Eigenheimreserve eingestellt. Dieses steht in der Regel auch als Eigengeld zur Verfügung.

Beispiel

X verkauft das Wohneigentum aus dem vorherigen Beispiel zum Preis von 305.000 an einen Dritten. Aus dem Erlös werden die Kredite für das alte Haus zurückgezahlt. Das Darlehen in Höhe von 40.000 € war noch nicht zurückgezahlt. Das Darlehen von 150.000 € wurde auf 130.000 € zurückgezahlt, immerhin ist dies durch die gesetzliche Rückzahlungspflicht für jede Wohneigentumsschuld zwingend vorgeschrieben. Es wird festgestellt, dass nur dieses letzte Darlehen eine Schuld für den Wohnungserwerb ist. Als Folge der zusätzliche Kreditregelung nun wird eine Wohneigentumsrücklage in Höhe von 175.000 € gebildet.^[2]

Wohneigentumssaldo in Sonderfällen

Es können eine Reihe von steuerrelevanten Ereignissen eintreten, die steuerliche Folgen für das Wohneigentum haben. Zum Beispiel Scheidung, Eheschließung, Wiederheirat, Tod. Dies sind subjektive Faktoren, die den Steuerzahler selbst betreffen. Darüber hinaus gibt es objektive Faktoren, die sich auf das Haus beziehen, wie z. B. eine andere Zweckbestimmung des Hauses. Steuerrelevante Nutzungen des Wohneigentums können beispielsweise sein: das Wohneigentum als Hauptwohnsitz, das vermietete Wohneigentum, ein Wohneigentum im Gesellschaftsvermögen und das Wohneigentum dadurch as von anderen Aktivitäten. Bei einer Änderung des Zielortes können auch steuerliche Konsequenzen entstehen.

Fiktive Entfremdung

Der Entfremdungsgedanke des Zusatzdarlehens setzt nicht voraus, dass das Wohneigentum tatsächlich verkauft wird. Der Begriff der Entfremdung ist weiter gefasst. Rechtlich ist in Art. 3.119aa Absatz 4 sieht vor, dass eine Verfügung bereits im Falle eines Ereignisses vorliegt, durch das das Wohneigentum nicht mehr als solches gilt. Dann kann es um eine Umnutzung gehen. Der Eigentümer verlässt seine eigene Wohnung (Hauptwohnsitz), vermietet das gesamte Haus für längere Zeit und mietet sich anderweitig ein. Man kann an Senioren denken, die kleiner wohnen und das Haus als Rente behalten wollen. In dieser Situation spricht man von einer fiktiven Enteignung der Wohnung des Eigentümers. In diesem Fall handelt es sich um eine Steuerfrage: Schließlich wird das Haus nicht wirklich verkauft. Die zusätzliche Kreditregelung wird nun angewendet, obwohl kein Geld eingegangen ist. Das Haus und die eingegangenen Schulden fallen nun unter Sparen und Investitionen und werden in Box III besteuert. ^[3]

Beispiel

Das Haus aus den vorherigen Beispielen hat einen Wert von 305.000 € und wird dafür fiktiv verkauft. Ebenso besteht eine Eigenheimreserve. Die Wohneigentumsschuld gehört nicht mehr zu einem Wohneigentum im steuerlichen Sinne und es erfolgt kein Zinsabzug mehr. Schließlich ist das Haus nicht mehr der Hauptwohnsitz des Eigentümers. Die Schulden werden nicht zurückgezahlt (es ist ja kein Geld eingegangen) und sind keine Eigenheimschuld mehr.

Fiktive Akquisition

Ähnlich wie bei der fiktiven Veräußerung erkennt das Gesetz auch den fiktiven Erwerb eines Wohneigentums an. Dabei handelt es sich um eine Situation, in der ein Wohneigentum zu einem bestimmten Zeitpunkt nach dem Kauf steuerlich als Wohneigentum fungiert. Denkbar ist ein Haus, das zunächst als Zweitwohnsitz zur langfristigen Vermietung an Dritte erworben wurde, aber nach einiger Zeit zum Hauptwohnsitz des Eigentümers wird. Die Wohnung „bewegt“ sich dann von Box 3 (sparen und investieren) in Box 1 (arbeiten und leben). Aus dieser Situation entsteht jedoch keine Eigenheimreserve: Sie entsteht erst beim Verkauf des Eigenheims.

Miteigentum und Heirat

Es können verschiedene Situationen auftreten, in denen mehrere Personen Anspruch auf Wohneigentum haben. Dies kann beispielsweise bei Ehepaaren der Fall sein, bei denen Miteigentum an der Wohnung besteht. Beispielsweise kann das Haus gemeinschaftlich erworben worden sein, oft auch mit gemeinsamer (Hypotheken-)Finanzierung. Wird das Wohneigentum anschließend veräußert, verfügt jeder der Berechtigten im Verhältnis über eine Eigenheimreserve. (Art. 3.119aa Absatz 5 IB-Gesetz). Bei steuerlichen Partnern gilt die Gerechtigkeit bis zur ehelichen Gemeinschaft (Absatz 6). Investiert einer der Begünstigten mehr eigenes Geld in das Eigenheim (oder eine Renovierung, Instandhaltung etc.), kann es sinnvoll sein, Beitragspflicht Vereinbarung benutzen. Dies wirkt sich auch auf den Eigenheimsaldo aus. Bei mehreren Berechtigten kann es dann sinnvoll sein, für jede Person separat eine Wohneigentumsbilanz zu erstellen, da die Wohneigentumsreserve nicht für jede Person gleich sein muss.