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Eigenwoningreserve

Das Eigenheimreserve ist ein Begriff aus dem niederländischen Steuerrecht, wo das Konzept 2004 in das Gesetz eingeführt wurde Einkommenssteuer. Die Eigenheimreserve kann von Privatpersonen genutzt werden und betrifft die Besteuerung einer Immobilie eigenes Haus. Die Eigenheimreserve ist Teil der zusätzliche Kreditregelung die dann gesetzlich verankert wurde. Rechtlich findet sich die Eigenheimreserve neu in Artikel 3.119aa IB-Gesetz. Es ist aufgrund verschiedener gesetzlicher Maßnahmen, Reparaturgesetze und politischer Entscheidungen zu einer ziemlich heiklen technischen Angelegenheit geworden. Im Gegensatz zur verwendeten Sprache ist diese Zurückhaltung besser nicht zu haben. Die Rücklage soll einen Steuerzahler in der Größe des Schulden beim Wohnungskauf und damit der Zinsabzug. [1] Anders als manchmal angenommen, kann die Eigenheimreserve sowohl ein positiver als auch ein negativer Betrag sein. Schließlich handelt es sich bei der Rücklage nicht um einen bestimmten Geldbetrag, sondern um ein steuerrechtliches Konzept mit gesonderten Regelungen. Die Eigenheimreserve kann Wohneigentumsbilanz ausgedrückt werden, wo immer die Schulden beim Wohnungskauf wird mit bestimmt.

Bildung einer Eigenheimreserve

Die Rücklage entsteht, sobald das Wohneigentum verkauft wird. Die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Schulden beim Wohnungskauf bildet dann eine Abgangsbilanz und muss in eine Eigenheimrücklage eingestellt werden. Bei der Veräußerung anfallende Kosten, wie Makler- und Bewertungskosten, werden vom Veräußerungssaldo abgezogen. Das Gesetz sieht dann vor, dass die bestehende Eigenheimrücklage die Höhe der neuen Eigenheimschuld begrenzt.

Positive Eigenheimreserve

Der häufigste Fall ist die positive Wohneigentumsreserve. Dies ist der Fall, wenn ein Wohneigentum verkauft wird und nach Abzug der bestehenden Wohneigentumsschuld ein Betrag verbleibt. Das Haus hat angeblich einen Mehrwert. Wird ein Haus für 345.000 € verkauft und beträgt die Wohneigentumsschuld zu diesem Zeitpunkt 200.000 €, ergibt sich eine Eigenheimrücklage von 145.000 € (positiv). Dies begrenzt das spätere Schulden beim Wohnungskauf als.

Negative Eigenheimreserve

Die Eigenheimreserve kann negativ ausfallen, wenn der Verkauf des Eigenheims weniger einbrachte als die zu diesem Zeitpunkt bestehende Wohneigentumsschuld. Dies könnte ein Haus sein, das „unter Wasser“ steht, d. h. die Schulden sind höher, als das Haus noch wert ist. Wird ein Wohneigentum für 345.000 € bei einer bestehenden Wohneigentumsschuld von 360.000 € veräußert, ergibt sich eine Eigenheimreserve von 15.000 € (negativ!). In diesem Sonderfall begrenzt die Eigenheimrücklage die neue Eigenheimschuld nicht. Der Zinsabzug ist nun auch nicht begrenzt. [2]

Rückgang der Eigenheimreserve

In bestimmten gesetzlich geregelten Fällen können dann Beträge von der Eigenheimreserve abgezogen werden. Dies ist für einen Steuerzahler attraktiv, da durch eine geringere Rücklage steuerlich eine größere Eigenheimschuld eingegangen werden kann. Die wichtigsten Fälle der Kürzung der Reserve finden sich in Art. 3.119aa Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes und betreffen folgende Sachverhalte:

  • beim Erwerb eines neuen Wohneigentums: Höhe des Saldos der Anschaffungskosten und der bestehenden Wohneigentumsreserve. Es handelt sich also um das beim Kauf eingebrachte Eigengeld.
  • beim Erwerb eines Wohneigentums durch einen Steuerpflichtigen gemeinsam mit seinem Partner: Höhe der Wohneigentumsreserve, die der Partner beim Verkauf des bisherigen Wohneigentums hat.
  • die angefallenen Aufwendungen für die Verbesserung und Instandhaltung des Hauses und die Pauschale für Erbpacht und einige andere Geschäftsrechte.

Schließlich gilt die Regel, dass diese Abschreibungen die (positive) Eigenheimreserve nicht negativ machen können. Die Reserve ist mindestens null.

Verfall der Eigenheimreserve

Schließlich verfällt die Eigenheimreserve nach 3 Jahren. Es kann daher attraktiv sein, nach der Veräußerung des Wohneigentums mit Mehrwert für diesen Zeitraum mit der Vermietung zu beginnen und erst nach den 3 Jahren eine neue Wohnung zu erwerben. Danach kann eine neue Wohnungsbauschuld aufgenommen werden. Die Reserve verfiel zunächst nach 5 Jahren. Der Gesetzestext basiert nicht auf Kalenderjahren, so dass eine Eigenheimreserve, die beispielsweise am 3. April 2017 entstanden ist, am 3. April 2020 ausläuft. [3]